Ergebnisse der Berliner Expertenkommission zur Verfassungsmäßigkeit von Vergesellschaftungen nach Art. 15 GG

Im Zuge des anhaltenden Diskurses um die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in Berlin hat eine 13-köpfige Expertenkommission unter dem Vorsitz von Herta Däubler-Gmelin im Juni 2023 eine Abschlussprüfung vorgelegt. Die Kommission bejahte mehrheitlich die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin für ein Sozialisierungsgesetz nach Art. 15 Grundgesetz (GG) und stellte fest, dass die Entschädigung nicht zwingend dem vollen Verkehrswert entsprechen muss. Gleichzeitig stehen bundespolitische Gegenstrategien – insbesondere eine bayerische Bundesratsinitiative – im Raum, die das Vorhaben finanziell stark belasten könnten.

Verfassungsrechtliche Grundlagen – Art. 15 GG versus Art. 74 GG

Die zentrale juristische Frage betrifft die konkurrierende Gesetzgebung nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 15 GG. Während Art. 15 GG die Vergesellschaftung von Grund und Boden sowie Produktionsmitteln erlaubt, bleibt die Ausgestaltung – insbesondere die Höhe der Entschädigung – den Ländern vorbehalten, solange der Bund keine abschließende Regelung getroffen hat. Das Bundesverfassungsgericht hat 2021 (Beschluss zum Berliner Mietendeckel, 2 BvF 1/20) klargestellt, dass der Bund bei konkurrierender Zuständigkeit nicht ausschließlich durch ein negatives Verbot intervenieren darf, ohne selbst eine materielle Sachregelung zu schaffen.

Unterschied zwischen Vergesellschaftung und Enteignung (Art. 15 GG vs. Art. 14 GG)

Art. 14 Abs. 3 GG ermöglicht die Enteignung einzelner Güter für konkrete öffentliche Aufgaben, etwa Straßenbau.
Art. 15 GG erlaubt die strukturelle Überführung ganzer Wirtschaftszweige oder Güterkategorien in Gemeineigentum oder Gemeinwirtschaft.
Bei der Vergesellschaftung gelten andere Anforderungen an die Entschädigungshöhe als bei der Enteignung.

Berliner Expertenkommission – Ergebnisse und Bewertung

Die Kommission, bestehend aus Experten verschiedener Fachrichtungen, kam zu folgenden Kernpunkten:

Die Gesetzgebungskompetenz für ein Sozialisierungsgesetz nach Art. 15 GG liegt beim Land Berlin, solange der Bund die Materie nicht abschließend geregelt hat.
Eine Entschädigung muss nicht zwingend dem vollen Marktwert entsprechen; Art. 15 Satz 2 GG lässt Spielraum für unter dem Verkehrswert liegende Ausgleichszahlungen, sofern Allgemeininteressen abgewogen werden.
Der betroffene Wohnungsbestand in Berlin wird auf ca. 200.000 bis 240.000 Wohneinheiten geschätzt, die bei Erreichen einer Schwelle von 3.000 Einheiten in den Geltungsbereich fallen.
Die Volksabstimmung vom 26. September 2021 zeigte eine Zustimmungsquote von 57,6 % für die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen.

Finanzielle Dimensionen der Vergesellschaftung in Berlin

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat im Rahmen des Expertenberichts eine Schätzung der zu erwartenden Entschädigungssummen vorgenommen:

Geschätzte Entschädigungssumme nach Verkehrswert: 29 bis 36 Milliarden Euro (2023).
Die Höhe der Entschädigung ist ein zentraler Faktor für die fiskalische Belastbarkeit des Landes und wirkt sich direkt auf die Haushaltslage aus.

Bundespolitische Gegenstrategien – Bayerische Bundesratsinitiative und mögliche Verbotsgesetze

Auf Bundesebene wird derzeit ein Gesetzentwurf diskutiert, der ein reines Verbot von Vergesellschaftungsgesetzen der Länder verhindern soll. Laut einem LTO-Artikel vom 23. September 2026 ist das Vorhaben im Koalitionsausschuss beschlossen und wird vom Bundesinnenministerium federführend bearbeitet. Gleichzeitig hat die bayerische Staatsregierung eine Bundesratsinitiative (Drucksache 380/26) eingebracht, die die Entschädigung bei Vergesellschaftungen zwingend an den vollen Verkehrswert koppelt. Ziel dieser Initiative ist es, das Berliner Modell finanziell unerschwinglich zu machen.

Entschädigungsansatz der Bundesratsinitiative: 100 % des Verkehrswerts (geplant für 2026).
Ein reines Verbotsgesetz der Bundesregierung wäre verfassungsrechtlich problematisch, weil das BVerfG 2021 entschieden hat, dass der Bund die konkurrierende Gesetzgebung nicht ausschließlich als Sperrmittel ohne eigene Sachregelung nutzen darf.

Risiken für Haushalt und Wohnungsmarkt

Die Diskussion birgt zwei wesentliche Risiken, die von Fachleuten und Verbänden betont werden:

Fiskalische Überlastung und Schuldenbremse: Sollte das BVerfG feststellen, dass eine Entschädigung zwingend marktwertnah zu erfolgen hat, könnte Berlin mit Verbindlichkeiten von rund 30 Milliarden Euro konfrontiert werden. Dies würde die Haushaltsnotlage verschärfen und Neuinvestitionen blockieren.
Investitionsstopp auf dem Neubaumarkt: Wirtschafts- und Immobilienverbände warnen vor einer langanhaltenden Rechtsunsicherheit während eines möglichen Organstreit- oder Normenkontrollverfahrens. Die Unsicherheit könnte den dringend benötigten privaten Wohnungsneubau hemmen.

Ausblick – mögliche gerichtliche Auseinandersetzungen

Angesichts der verfassungsrechtlichen Spannungsfelder ist ein Normenkontrollverfahren vor dem Bundesverfassungsgericht wahrscheinlich, falls der Bund versucht, die Berliner Pläne durch ein reines Verbotsgesetz zu blockieren. Gleichzeitig könnte Berlin gegen das geplante Bundesrahmengesetz der bayerischen Initiative klagen, um die Möglichkeit einer unter dem Verkehrswert liegenden Entschädigung zu wahren. Die endgültige Entscheidung wird maßgeblich darüber bestimmen, ob die Vergesellschaftung als Instrument zur Bewältigung der Wohnungsnot in Berlin eingesetzt werden kann, ohne die finanzielle Stabilität des Landes zu gefährden.

Fazit

Die Berliner Expertenkommission hat die gesetzliche Kompetenz des Landes für die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände bestätigt und die Möglichkeit einer Entschädigung unterhalb des vollen Verkehrswerts eröffnet. Bundespolitische Gegenmaßnahmen – insbesondere die bayerische Initiative, die den vollen Verkehrswert als Entschädigungsmaßstab festlegen will – könnten das Vorhaben jedoch finanziell untragbar machen. Die verfassungsrechtliche Debatte um die zulässige Nutzung der konkurrierenden Gesetzgebung bleibt offen und dürfte in den kommenden Jahren zu gerichtlichen Klärungen führen. Die Entscheidung wird nicht nur die Zukunft des Berliner Wohnungsmarktes, sondern auch die fiskalische Handlungsfähigkeit des Landes und die Grundsätze der föderalen Gesetzgebung maßgeblich beeinflussen.