verfassungsrechtlicher kontext abgrenzung zum urteil zum berliner mietendeckel

Verfassungsrechtlicher Kontext: Abgrenzung zum Urteil zum Berliner Mietendeckel (2021)

Angesichts stark steigender Wohnkosten und einer gerichtlichen Blockade landesweiter Mietpreisregelungen durch die Karlsruher Rechtsprechung steht die Frage im Mittelpunkt, ob der Bund ein bundesweites Mietendeckel-Gesetz erlassen kann. Das aktuelle Verfassungs- und Wohnungspolitik-Gutachten von Thorsten Kingreen für die Bundestagsfraktion Die Linke liefert dazu eine fundierte juristische Analyse, die sowohl die gesetzgeberische Kompetenz des Bundes als auch die verfassungsrechtlichen Grenzen von Mietobergrenzen beleuchtet.

Gesetzgebungskompetenz des Bundes für einen Mietendeckel

Der zentrale Anspruch des Gutachtens lautet, dass der Bund die Gesetzgebungskompetenz für ein bundeseinheitliches Mietendeckel-Gesetz besitzt. Diese Kompetenz leitet sich aus Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 des Grundgesetzes (GG) ab, nach dem der Bund für das Miet- und Pacht-Recht im BGB (§§ 556-561) zuständig ist. Damit kann der Bund entweder ein eigenständiges Gesetz erlassen oder eine Öffnungsklausel schaffen, die den Ländern die Einführung von Mietendeckeln erlaubt.

Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zum Berliner Mietendeckel 2021

Der Rechtsweg für die Gesetzgebungskompetenz beginnt mit dem wegweisenden Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 25. März 2021 (Az. 2 BvF 1/20). Das Gericht erklärte das Berliner MietenWoG 2021 für nichtig, weil das Land Berlin nicht befugt war, Mietpreisregelungen zu erlassen. Die Begründung beruhte darauf, dass das Mietpreisrecht bereits durch den Bund im BGB abschließend geregelt ist. Das Urteil schuf damit eine klare Sperrwirkung für Länder und bestätigte die exklusive Bundeskompetenz.

Das Gutachten von Thorsten Kingreen (2026) und seine Kernaussagen

Auf Basis des BVerfG-Urteils entwickelt das Gutachten von Thorsten Kingreen (2026) folgende Schlüsselpunkte:

  • Der Bund besitzt die formelle Gesetzgebungskompetenz für Mietobergrenzen (Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG).
  • Mietobergrenzen, Mietobergrenzen-Stopp und ein flächendeckender Mietendeckel stellen zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmungen des Eigentumsrechts (Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG) dar.
  • Eine Öffnungsklausel im Bundesgesetz könnte den Ländern ermöglichen, landesweite Mietendeckel zu implementieren – ein Ansatz, den Christian Rath (taz) als „Wettbewerbsföderalismus“ bezeichnet.

Das Gutachten betont zudem, dass die Verfassung eine zumutbare Rendite für Vermieter gewährleisten muss, um die Eigentumsgarantie nicht unverhältnismäßig zu beschneiden.

Methodische Grundlagen des Mietspiegels nach § 558 Abs. 2 BGB

Der aktuelle Berechnungsrahmen für die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigt ausschließlich Neuverträge und Mieterhöhungen der letzten sechs Jahre (Verlängerung von vier auf sechs Jahre durch das Mietrechtsanpassungsgesetz 2020). Sozialwohnungen und dauerhaft unveränderte Altverträge bleiben dabei unberücksichtigt, was zu einer tendenziellen Aufwärtsverzerrung führt. Das Gutachten fordert daher:

  • Eine Ausweitung des Betrachtungszeitraums über die bestehenden sechs Jahre hinaus.
  • Die Einbeziehung aller Bestandsmieten, einschließlich Sozialmieten, in den Mietspiegel.

Eine solche methodische Anpassung würde das rechnerische Mietpreisniveau dämpfen und die Basis für ein bundesweites Mietendeckel-Instrument stärken.

Wirtschaftliche und soziale Implikationen

Die Zahlenlage unterstreicht die Dringlichkeit:

  • Der Anstieg der Erst- und Wiedervermietungsmieten in den 14 größten deutschen Städten beträgt bis 2026 43 % (Quelle S1).
  • Ein gefordertes jährliches Investitionsvolumen für den sozialen Wohnungsbau beläuft sich auf 20 Mrd. Euro bis 2026 (Quelle S2).
  • Gegner aus Immobilien- und Bauwirtschaftsverbänden warnen, dass ein strikter Mietendeckel private Bauinvestitionen und energetische Sanierungen gefährden könnte.

Die Balance zwischen Mieterschutz und Investitionsanreizen ist damit ein zentrales Spannungsfeld.

Verfassungsrechtliche Risiken und Gegenpositionen

Während das Gutachten die formale Kompetenz des Bundes betont, gibt es gewichtige Gegenargumente:

  • Die Eigentumsgarantie (Art. 14 GG) verlangt, dass Mietobergrenzen eine zumutbare Rendite für Vermieter gewährleisten. Ohne diese Vorgabe könnten Obergrenzen als unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung verworfen werden.
  • Investitionsrückgänge im Neubau- und Sanierungssektor könnten die Verfügbarkeit von Wohnraum langfristig reduzieren.

Claudia Henzler (SZ) sieht den Mietendeckel als starken Eingriff in Eigentumsrechte und hält ihn politisch für nicht durchsetzbar. Stattdessen plädiert sie für eine Reform des Mietspiegels, die zwar weniger radikal, aber nachweislich wirksam ist.

Handlungsoptionen für die Bundestagsfraktion Die Linke

Auf Basis der vorliegenden Fakten ergeben sich für die Fraktion folgende strategische Optionen:

  1. Einführung eines bundeseinheitlichen Mietendeckels: Nutzung der Bundeskompetenz, klare Regelungen für Obergrenzen und Mietenstopp, gekoppelt an eine Reform des Mietspiegels.
  2. Schaffung einer Öffnungsklausel: Erlaubt den Ländern, eigene Deckel zu etablieren, fördert föderale Innovation und Wettbewerb.
  3. Reform des Mietspiegels: Erweiterung des Betrachtungszeitraums und Einbeziehung aller Bestandsmieten, um die Berechnungsgrundlage zu stabilisieren.
  4. Begleitende Investitionsprogramme: Bereitstellung von 20 Mrd. Euro für sozialen Wohnungsbau, um die Angebotsseite zu stärken und Verdrängungseffekte zu mindern.

Die Kombination dieser Maßnahmen könnte sowohl den verfassungsrechtlichen Vorgaben entsprechen als auch die sozialen Ziele der Fraktion erreichen.

Fazit

Das Gutachten von Thorsten Kingreen verknüpft die formale Gesetzgebungskompetenz des Bundes mit einer konkreten inhaltlichen Ausgestaltung von Mietobergrenzen. Das frühere BVerfG-Urteil zum Berliner Mietendeckel liefert die juristische Vorgeschichte und bestätigt die Notwendigkeit einer bundesweiten Regelung. Gleichzeitig zeigen die statistischen Entwicklungen und die kritischen Stimmen aus Wirtschaft und Recht, dass jede Mietpreisregulierung sorgfältig abgewogen werden muss, um die Eigentumsgarantie zu wahren und Investitionsanreize nicht zu gefährden. Ein reformierter Mietspiegel in Verbindung mit einer klaren Bundeskompetenz – entweder als eigenständiges Gesetz oder als Öffnungsklausel – bietet den vielversprechendsten Weg, um die wachsende Wohnungsnot zu adressieren, ohne verfassungsrechtliche Hürden zu überschreiten.

Quellen