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Ein modernes, unverputztes Mehrfamilienhaus im Bau mit einer Waage, Dokumenten und einem offenen Geldbeutel davor.

Bundesweite Regulierungspläne für ein Investitionsschutzgesetz zur Einschränkung von Wohnungsvergesellschaftungen – Analyse und Fakten

Die Diskussion um ein bundesweites Investitionsschutzgesetz, das die Vergesellschaftung von Mietwohnungen nach Art. 15 des Grundgesetzes (GG) einschränken soll, verbindet grundsatzpolitische, verfassungsrechtliche und haushaltspolitische Aspekte. Im Mittelpunkt stehen die Frage, wann und unter welchen Bedingungen eine Vergesellschaftung zulässig ist, welche Entschädigungsmodalitäten zu beachten sind und welche Kompetenzen Bund und Länder dabei jeweils haben. Dieser Beitrag fasst die zentralen Argumente, Daten und Expert*innenmeinungen zusammen, die aus den aktuellen politischen Vorhaben und dem Abschlussbericht der Berliner Expertenkommission hervorgehen.

Gesetzliche Grundlagen und föderale Kompetenz

Art. 15 GG ermöglicht die Vergesellschaftung von Grundbesitz, sofern ein Gemeinwohlinteresse besteht und die Eigentumsrechte entsprechend entschädigt werden. Die Gesetzgebungskompetenz dafür liegt nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 15 GG – dem Boden- und Vergesellschaftungsrecht – beim Bund, jedoch als konkurrierende Kompetenz. Das bedeutet, dass der Bund Mindeststandards setzen kann, die Länder jedoch eigenständig ergänzen dürfen.

Seit Inkrafttreten des Grundgesetzes im Jahr 1949 wurde Art. 15 GG bislang noch nicht durch ein Bundesgesetz praktisch angewendet – 77 Jahre ohne bundesgesetzliche Anwendung (Stand 2026). Diese lange Nichtnutzung unterstreicht die besondere Verfassungsposition des Instruments und die Notwendigkeit, ein künftiges Gesetz nicht lediglich als Sperr-, sondern als Gestaltungsrahmen zu konzipieren.

Warum ein positives Gestaltungsrahmen nötig ist

  • Ein reines Verhinderungs- oder Sperrgesetz würde das verfassungsrechtlich garantierte Instrument faktisch aushöhlen.
  • Der Bund muss konkrete materielle Gemeinwirtschaftskriterien normieren, um den Vorgaben von Art. 15 GG gerecht zu werden.
  • Verfassungsrechtliche Analysen (z. B. Voßkuhle/Kaufhold 2024) warnen davor, dass überhöhte Erforderlichkeits-Hürden das Gesetz verfassungswidrig machen könnten.

Kernforderungen des Bundesinnenministeriums Dobrindt

Bundesinnenminister Alexander Dobrindt (CSU) hat seine Eckpunkte für ein Investitionsschutzgesetz konkretisiert. Die wichtigsten Vorgaben lauten:

  • Erforderlichkeitsnachweis: Eine Vergesellschaftung ist nur zulässig, wenn das Land nachweist, dass sämtliche milderen Mittel – insbesondere Neubau und Förderprogramme – vollständig ausgeschöpft wurden.
  • Entschädigung zum Verkehrswert: Die Entschädigung muss anhand eines Gutachtens ermittelt und unmittelbar in Geld zum vollen Verkehrswert geleistet werden.
  • Positiver Rechtsrahmen: Das Gesetz darf nicht nur die Vergesellschaftung verhindern, sondern muss klare Standards für mögliche Vergesellschaftungen festlegen.

Die Union verteidigt diese Maßnahmen als notwendigen Schutz des Investitionsstandorts und als faire Voraussetzung für mögliche Sozialisierungen. Kritiker*innen, insbesondere die Linke, befürchten jedoch, dass das Instrument des Art. 15 GG faktisch ausgehöhlt werden soll.

Bewertungsspielräume bei Entschädigungen – Ergebnisse der Berliner Expertenkommission

Die Berliner Expertenkommission zum Volksentscheid hat in ihrem Abschlussbericht (2023) festgestellt, dass Art. 15 Abs. 2 GG in Verbindung mit Art. 14 Abs. 3 GG dem Gesetzgeber einen weiten Bewertungsspielraum einräumt. Eine Entschädigung muss demnach nicht zwingend den vollen Verkehrswert abbilden, sondern kann unter Berücksichtigung des Gemeinwirtschaftszwecks darunter liegen.

Gegenüberstellung von Fakten:

  • Bei einer reinen Entschädigung zum Verkehrswert würde der Berliner Senat Kosten von 29 bis 39 Milliarden Euro schätzen – basierend auf rund 220.000 Wohnungen (Senatsschätzung 2021).
  • Der Volksentscheid “Deutsche Wohnen & Co. enteignen” erzielte 59,1 % Ja-Stimmen (2021).

Der Bericht betont, dass die hohen Kosten einer vollen Verkehrswertentschädigung die finanzielle Umsetzbarkeit für Länderhaushalte praktisch unmöglich machen würden.

Finanzielle Dimension und haushaltspolitische Implikationen

Die Zahlen verdeutlichen die enormen haushaltspolitischen Herausforderungen:

  • Entschädigungskosten bei vollem Verkehrswert: 29 – 39 Mrd. € (Berlin, 2021).
  • Betroffener Wohnungsbestand: ca. 220.000 Wohnungen (2023).
  • Mehrheitliche Zustimmung zum Volksentscheid: 59,1 % (2021).

Eine Gesetzesgestaltung, die ausschließlich die Voll-Verkehrswert-Entschädigung vorsieht, würde demnach erhebliche Belastungen für Kommunen und den Länderfinanzausgleich bedeuten.

Verfassungsrechtliche und internationale Risiken

  • Gefahr internationaler Schiedsklagen: Bilaterale Investitionsschutzabkommen (BITs) verpflichten Deutschland regelmäßig zur vollen und effektiven Entschädigung nach internationalem Standard. Eine Entschädigung unter dem Verkehrswert könnte zu Schadenersatzansprüchen ausländischer Anteilseigner führen.
  • Verfassungsgerichtliche Angreifbarkeit: Wird die Erforderlichkeits-Hürde so hoch gesetzt, dass Art. 15 GG praktisch unanwendbar wird, droht eine Nichtigerklärung durch das Bundesverfassungsgericht wegen Umgehung einer Verfassungsnorm.

Stellungnahmen von Rechtsexpert*innen

Ulrich Battis (Staatsrechtler) kritisiert die Fixierung auf die Voll-Verkehrswert-Entschädigung als problematisch und weist auf die mögliche Unvereinbarkeit mit internationalen Investitionsschutzbestimmungen hin.

Matthias Herdegen (Rechtsprofessor) betont, dass ein reines Verbot der Vergesellschaftung verfassungswidrig wäre. Er warnt zudem vor Nachteilen für Kleinaktionäre und Altersvorsorgesparer sowie vor der Frage, ob niedrige Mieten tatsächlich dem Allgemeinwohl dienen.

Udo Di Fabio (ehemaliger Verfassungsrichter) sieht in den aktuellen Plänen ein Risiko für die Rechtsstaatlichkeit und äußert Zweifel an der Verfassungsfähigkeit eines Gesetzes, das Art. 15 GG praktisch nicht anwendbar macht.

Praktische Fragen zur Umsetzung

Darf der Bund den Ländern Vergesellschaftungen verbieten?

Der Bund verfügt über die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 15 GG. Er kann Grundsätze regeln, darf jedoch das verfassungsrechtlich garantierte Institut des Art. 15 GG nicht vollständig aushöhlen.

Muss bei Vergesellschaftungen immer der volle Verkehrswert gezahlt werden?

Die Frage ist verfassungsrechtlich umstritten. Während Befürworter unter Verweis auf Art. 15 Satz 2 GG und Gemeinwohlinteressen Entschädigungen unter Marktwert für zulässig halten, fordern Investorenvertreter und manche Politiker zwingend den vollen Verkehrswert.

Fazit

Ein bundesweites Investitionsschutzgesetz, das die Vergesellschaftung von Wohnraum regulieren soll, steht an einem komplexen Schnittpunkt aus föderaler Gesetzgebungskompetenz, verfassungsrechtlichen Vorgaben und erheblichen haushaltspolitischen Folgen. Die Kernforderungen des Bundesinnenministeriums Dobrindt – insbesondere der zwingende Erforderlichkeitsnachweis und die Voll-Verkehrswert-Entschädigung – treffen auf kritische Gegenstimmen von Rechtswissenschaftler*innen und internationalen Investitionsschutzbedenken. Die Berliner Expertenkommission liefert konkrete Zahlen, die die finanziellen Belastungen bei einer vollen Verkehrswert-Entschädigung verdeutlichen und den Spielraum für niedrigere Entschädigungen rechtfertigen. Gleichzeitig warnen Verfassungsjurist*innen vor einer reinen Sperr- oder Verhinderungsregelung, die vor dem Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig abgelehnt werden könnte. Die weitere Ausgestaltung des Gesetzes muss daher sowohl die föderalen Zuständigkeiten berücksichtigen als auch ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Gemeinwohlinteressen und den Grundrechten von Eigentümern finden.

Quellen