In der deutschen Mietrechtspraxis verbinden Vermieter häufig ein fristloses Zahlungsverzugskündigungsschreiben mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung. Solange die Schonfristzahlung die ordentliche Kündigung nicht heilt, droht dem Mieter trotz vollständigem Schuldenausgleich der Verlust der Wohnung. Dieser juristische Dauerkonflikt zwischen dem Bundesgerichtshof (BGH) und dem Landgericht Berlin II (LG Berlin II) hat nicht nur materielle Konsequenzen, sondern zeigt auch, wie stark die Auslegung einer einzelnen Norm das Mietverhältnis prägen kann.
Rechtlicher Hintergrund der Schonfristregelung
Die Schonfrist ist in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB verankert. Sie gibt Mietern die Möglichkeit, innerhalb einer festgelegten Frist nach Eintritt der Rechtshängigkeit eines Räumungsanspruchs die rückständige Miete zu begleichen und damit die fristlose Kündigung zu verhindern.
- Gesetzliche Zahlungsfrist der Schonfrist: 2 Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Quelle S1).
- Wiederholungssperre bei fristloser Kündigung: 2 Jahre zwischen zwei Schonfristzahlungen (Quelle S1).
Die Regelung gilt ausdrücklich nur für fristlose Kündigungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Eine Analogie auf ordentliche Kündigungen nach § 573 BGB ist bislang nicht Teil des Gesetzes.
BGH-Entscheidung vom 30. September 2026 (VIII ZR 21/26)
Der VIII. Zivilsenat des BGH hat im Revisionsurteil vom 30. September 2026 das Urteil des LG Berlin II aufgehoben. Der Senat betont, dass die Schonfrist-Zahlung keine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB heilen kann. Der BGH verwies den Rechtsstreit ausdrücklich nach § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO an eine andere Zivilkammer des Landgerichts Berlin. Damit wird signalisiert, dass das Landgericht Berlin II in dieser Rechtsfrage nicht mehr für eine neutrale Neubewertung zugelassen ist.
Verfahrensrechtliche Konsequenz: Zurückverweisung an andere Kammer
Die Anwendung von § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO zeigt die Schärfe, mit der der BGH reagiert, wenn Instanzgerichte wiederholt von seiner gefestigten Rechtsprechung abweichen. Die Verweisung an eine andere Kammer unterstreicht das Bestreben des BGH, die Einheitlichkeit höchstrichterlicher Rechtsprechung zu wahren.
LG Berlin II – abweichende Linie und verfassungsrechtliche Rechtfertigung
Die Zivilkammer 66 des LG Berlin II argumentiert, dass die Schonfristregelung im Kontext der Mietrechtsreform von 2001 den Schutz von Mietverhältnissen insgesamt fördern solle. Aus Sicht des Gerichts müsse die Heilungswirkung auch bei einer ordentlichen Kündigung gelten, sonst würde der Sinn der Reform verfehlt. Das LG beruft sich dabei auf das BVerfG, das einer abweichenden Interpretation von Instanzgerichten Raum lässt, solange der Gesetzgeber nicht selbst eingreift.
Geplante Gesetzesreform “Mietrecht II”
Der Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (BT-Drs. 21/6807), vom 29. April 2026 vom Bundeskabinett beschlossen, sieht vor, die Schonfristheilung künftig auch auf ordentliche Kündigungen auszuweiten. Dabei wird die Heilungswirkung jedoch auf eine einmalige Anwendung pro Mietverhältnis beschränkt – ein klarer Unterschied zur zweijährigen Wiederholungsfrist bei fristlosen Kündigungen.
- Begrenzung: 1-malige Nutzung pro Mietverhältnis (Quelle S3).
- Bestehende Frist bei fristloser Kündigung: Wiederholungssperre von 2 Jahren (Quelle S1).
Der Entwurf soll damit den Schutz von Mietern stärken, ohne das Kündigungsrecht der Vermieter bei wiederholtem Zahlungsverzug zu stark zu verwässern.
Kritik der Interessengruppen
In der Bundestagsanhörung im Oktober 2026 äußerten sich die wichtigsten Interessengruppen unterschiedlich:
- Deutscher Mieterbund: Rügt die Beschränkung auf eine einmalige Heilung als Wertungswiderspruch zur bestehenden zweijährigen Frist und sieht unzureichenden Schutz vor Wohnungslosigkeit.
- Eigentümerverbände (Haus & Grund): Warnen vor einer Aushöhlung des Kündigungsrechts und betonen das Risiko von Mietausfällen, insbesondere für die rund 5,5 Millionen privaten Kleinvermieter in Deutschland (Quelle S2).
Risiken und Gegenargumente
- Gefahr von Mietausfällen: Eine uneingeschränkte Anwendung der Schonfrist auf ordentliche Kündigungen könnte das Druckmittel für Vermieter mindern und insbesondere Kleinvermieter finanziell gefährden.
- Unvollständige Minderungen: Im BGH-Fall VIII ZR 21/26 zahlte der Mieter nur geringe Beträge wegen eines Balkongerüsts. Eine unberechtigte Minderung führt dazu, dass die Schonfristzahlung bereits am unvollständigen Ausgleich scheitert.
- Verfahrensverzögerungen: Wenn Vermieter ihre Durchsetzung nicht mehr auf die ordentliche Kündigung stützen können, kann dies zu längeren Räumungsprozessen führen.
Vertiefung: Hintergründe des Gesetzentwurfs und prozessuale Folgen
Der Gesetzentwurf “Mietrecht II” ist ein politischer Kompromiss, der den wachsenden Druck aus der Mieterschutzdebatte aufgreift, gleichzeitig aber die Interessen von Eigentümern schützen will. Die einmalige Heilungsoption soll verhindern, dass Mietverhältnisse dauerhaft durch wiederholte Schonfristzahlungen aufrechterhalten werden, während gleichzeitig ein Mindestmaß an Schutz vor sofortiger Wohnungsverlusten erhalten bleibt. Bis das Gesetz formell verabschiedet ist, bleibt die restriktive BGH-Rechtsprechung wirksam, was bedeutet, dass die aktuelle Praxis der doppelten Kündigung (fristlos + hilfsweise ordentlich) fortbesteht.
Fazit
Der langanhaltende Rechtsstreit zwischen BGH und LG Berlin II verdeutlicht, wie zentral die Auslegung einer einzigen Norm für das Mietrecht sein kann. Während der BGH strikt an der etablierten Ansicht festhält, dass die Schonfristzahlung ausschließlich fristlose Kündigungen heilt, strebt das LG Berlin II eine weitergehende Schutzinterpretation an. Die geplante Reform “Mietrecht II” versucht, diesen Konflikt durch eine begrenzte Ausweitung der Heilungswirkung zu lösen, bleibt jedoch umstritten: Mieterverbände sehen die Einmaligkeit als unzureichend, Eigentümerverbände befürchten erhebliche wirtschaftliche Risiken. Für die Praxis bedeutet dies, dass Vermieter vorerst weiterhin auf die doppelte Kündigungsstrategie setzen müssen, während Mietinteressenten die Entwicklung des Gesetzgebungsprozesses genau beobachten sollten.