Immobilienmakler, die ihre Aufträge über Messenger-Dienste wie WhatsApp abwickeln, laufen Gefahr, ihren gesamten Provisionsanspruch zu verlieren. Das liegt an der zwingenden Textformvorgabe des § 656a BGB, die von den Gerichten streng ausgelegt wird. Aktuelle Urteile des Landgerichts München I, des Oberlandesgerichts München und des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2026 zeigen, dass digitale Kurzmitteilungen die formellen Anforderungen in der Regel nicht erfüllen und damit nicht nur den Vertragsabschluss, sondern auch etwaige Ersatzansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung oder Geschäftsführung ohne Auftrag ausschließen.
Rechtliche Vorgaben zur Textform im Maklerrecht
Seit dem Inkrafttreten der Maklerrechtsreform am 23. Dezember 2020 (§§ 656a-656d BGB) gilt für Maklerverträge über den Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern die Textform gemäß § 126b BGB. Die Textform verlangt eine lesbare Erklärung, die den Namen des Erklärenden nennt und auf einem dauerhaften Datenträger gespeichert werden kann. Zielvorgabe ist die Vermeidung von Streitigkeiten über die Existenz und den Inhalt von Maklerverträgen. Die Formvorschrift ist dadurch nicht nur eine Formalität, sondern ein Schutzinstrument, das gleichzeitig die Möglichkeit von Ersatzansprüchen aus §§ 812, 670, 683 BGB wirksam ausschließt.
WhatsApp-Nachrichten erfüllen die Textform nicht
Das Landgericht München I hat in einem Urteil vom 13. Mai 2026 (Az. 3 O 13657/25) entschieden, dass ein Makler, der auf Basis von WhatsApp-Nachrichten einen Provisionsanspruch von rund 15 000 Euro geltend machte, diesen nicht durchsetzen kann. Der Streitwert betrug exakt 14.995,90 Euro. Der Makler hatte zuvor für denselben Eigentümer bereits eine Wohnung in Aalen vermittelt, für die die Provision problemlos gezahlt wurde. Bei der späteren Vermittlung einer Eigentumswohnung in Bayreuth verließ er sich auf informelle Chatnachrichten mit dem Bruder des Eigentümers, der stellvertretend handelte. Das Gericht befand, dass die Nachrichten weder die erforderlichen Vertragsbestandteile (Objektbezeichnung, Parteien, Provisionshöhe) in klarer, zusammenhängender Form enthielten noch einen eindeutigen Abschlussvermerk boten. Damit fehlte die nach § 126b BGB geforderte Textform.
- Keine eindeutige Benennung der Vertragsparteien im Chat.
- Fragmentierte Darstellung der wesentlichen Vertragsinhalte.
- Fehlender eindeutiger Hinweis auf den Abschluss des Vertrags.
- Technisch zwar speicherbar, aber juristisch nicht als dauerhafter Datenträger im Sinne der Textform anerkannt.
Technische Möglichkeit vs. inhaltliche Erfüllung
Der Streit vor Gericht war nicht nur eine Frage der formalen Vorgaben, sondern auch das Ergebnis einer konkreten Vorgeschichte. Der Makler hatte bereits für den gleichen Eigentümer erfolgreich eine Eigentumswohnung in Aalen vermittelt; die Rechnung über rund 15 000 Euro war damals anstandslos beglichen worden. Dieses positive Ergebnis ließ ihn bei der Bayreuther Wohnung auf informelle Chatnachrichten mit dem Makler-Bruder des Eigentümers vertrauen. Das Landgericht München I stellte jedoch klar, dass die zwingende Formvorschrift des § 656a BGB eine lückenlose Dokumentation verlangt. Unstrukturierte Chatverläufe illustrieren selten die für § 126b BGB erforderliche Klarheit der essentialia negotii – also der Vertragsgrundlagen wie Objektbezeichnung, Leistungsumfang und Provisionshöhe. Die Entscheidung reiht sich ein in eine Reihe streng gehaltener Urteile, die seit dem Inkrafttreten der Reform im Dezember 2020 ergangen sind. Erst im März 2026 hat der Bundesgerichtshof (Az. I ZR 202/25) bestätigt, dass elektronische Vertragsschlüsse im Maklerrecht zwar möglich sind, die provisionsbegründenden Klauseln jedoch eindeutig vor einem erkennbaren Textabschluss stehen müssen.
Formvorschrift sperrt Bereicherungsrecht und GoA
Selbst wenn der Makler im Rahmen der §§ 125 BGB wirksam vertreten wäre, würde ein formunwirksamer Vertrag nach § 656a BGB die Anwendung von § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) und den Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 670, 683 BGB) ausschließen. Das Landgericht und das Oberlandesgericht München betonten, dass die gesetzliche Intention darin besteht, Streitigkeiten von vornherein zu verhindern. Würde ein Makler über das Bereicherungsrecht oder die GoA Ersatz erhalten, würde der Schutzzweck der Formvorschrift unterlaufen. Daher sind solche sekundären Ansprüche von vornherein ausgeschlossen.
BGH-Leitentscheidung 2026: Klarheit über den Abschlussvermerk
Mit dem Urteil vom 11. März 2026 (Az. I ZR 202/25) hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die Textform weiter präzisiert. Maklerverträge können elektronisch geschlossen werden, jedoch müssen alle provisionsrelevanten Klauseln vor dem erkennbaren Textabschluss festgehalten werden. Auslagerungen in Footer-Texte oder unsortierte Chatverläufe erfüllen die gesetzlich geforderte Dokumentations- und Warnfunktion nicht. Der BGH betont, dass der Abschlussvermerk eindeutig erkennbar sein muss und dass sämtliche essentialia negotii bereits vor dem Vermerk feststehen müssen.
Praxisempfehlungen für Makler
- Verwenden Sie schriftliche Vertragsvorlagen, die den Namen des Erklärenden enthalten und auf einem dauerhaften Datenträger gespeichert werden können.
- Nutzen Sie E-Mail-Verkehr oder digitale Signaturplattformen, die eine klare Abschlussbestätigung ermöglichen.
- Stellen Sie sicher, dass alle Vertragsbestandteile – Objekt, Parteien, Leistungsumfang und Provisionshöhe – in einem zusammenhängenden Dokument festgehalten werden.
- Vermeiden Sie den ausschließlichen Rückgriff auf Messenger-Nachrichten als Vertragsgrundlage.
- Dokumentieren Sie Vollmachten eindeutig und halten Sie deren Wirksamkeit nach § 125 BGB schriftlich fest.
- Informieren Sie Mandanten über die Notwendigkeit der Textform, um spätere Streitigkeiten zu verhindern.
Fazit
Die jüngsten Urteile verdeutlichen, dass digitale Kommunikationskanäle wie WhatsApp bei Maklerverträgen nicht automatisch die gesetzlich geforderte Textform erfüllen. Die formalen Vorgaben des § 656a BGB gelten strikt, und die Gerichte schließen sowohl direkte Provisionsansprüche als auch Ersatzansprüche aus dem Bereicherungsrecht und der Geschäftsführung ohne Auftrag aus, wenn die Form nicht eingehalten wird. Für Makler bedeutet das ein erhebliches Risiko: Wer auf informelle Chats vertraut, riskiert, nach erfolgreicher Vermittlung komplett leer auszugehen. Die sichere Praxis erfordert daher schriftliche, nachweisbare Vertragsdokumente, die alle essentialia negotii klar und vollständig enthalten.