In Bauträgerverträgen können bestimmte Leistungen regelmäßig auch von den Erwerbern selbst übernommen und durchgeführt werden (Eigenleistungen) oder in Abweichung von den Standardverträgen gesondert mit dem Bauträger oder Nachunternehmern vereinbart werden (Sonderwunschvereinbarung).
Grundsätzlich ist das nachträgliche Änderungsrecht des Erwerbers beim Bauträgervertrag eingeschränkt. Es besteht kein Recht zur Teilkündigung. Sind Eigenleistungen oder Sonderwünsche daher überhaupt gestattet, also Bestandteil des Notarvertrags oder nachträglich wirksam vereinbart? In einigen Fällen kann auf Zustimmung zu Sonderwünschen bzw. Gestattung von Eigenleistungen geklagt werden. Bis zur Auflassung stellt sich die Frage der Beurkundungspflicht von Sonderwunschvereinbarungen.
Im Bauträgervertrag können Voraussetzungen für Sonderwünsche geregelt sein wie die technische und baurechtliche Zulässigkeit oder Machbarkeit, Terminneutralität und Mehrvergütung (vgl. Virneburg BauR 2004, 1681, 1683). Des Weiteren kann ein Zustimmungsvorbehalt des Bauträgers vorgesehen sein. In diesem Fall bedürfen Sonderwünsche und Eigenleistungen der Zustimmung des Bauträgers. Auch in diesem Fall kann eine Klage auf Zustimmung zu Sonderwünschen bzw. Gestattung von Eigenleistungen erforderlich werden, wenn es zu Meinungsverschiedenheiten über das Vorliegen der Voraussetzungen kommt. Solche entstehen insbesondere dann, wenn diese vertraglich nicht genau genug definiert sind. Präzision ist bei der Vertragsgestaltung von ungeheurer Bedeutung.
Zur Zustimmung zu Sonderwünschen kann der Bauträger insbesondere wegen des Grundsatzes von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verpflichtet sein. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Änderung nicht wesentlich ins Gewicht fällt (vgl. Pause, Bauträgerkauf 5. Auflage, 2011, Rn. 521) oder wenn sie keine Mehrbelastung für den Bauträger oder Beeinträchtigung seiner Interessen bedeutet, (Virneburg, a.a.O). Den Bauträger treffen Koordinations- und Überwachungsplichten. Dies ist bei der Abwägung zu berücksichtigen.
Vor diesem Hintergrund sollte vertraglich präzise geregelt werden, wann mit der Durchführung von Eigenleistungen oder Sonderwünschen begonnen werden darf. Vorzugsweise sollte vorher die Abnahme der bis dahin erfolgten planmäßigen Leistungen des Bauträgers stattfinden, um eine Vermischung der Zuständigkeiten – bzw. juristisch gesprochen: Probleme der Haftungszurechnung für Mängel und Schäden – zu verhindern. Für die aufgrund der Sonderwünsche erbrachten Leistungen sollte eine gesonderte Abnahme vereinbart werden.
Autor:
Dr. Andreas Neumann
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