Eine Möglichkeit des – zeitlich befristeten – Immobilienerwerbs, die insbesondere bei den aktuell niedrigen Zinsen aber immer mehr aus der Mode kommt, stellt das Erbbaurecht dar. Dieses wurde früher missverständlich auch „Erbpacht“ genannt. Es handelt sich um das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben, § 1 Abs. 1 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).
Das Standardwerk zu diesem Themengebiet ist das Handbuch von Helmut Freiherr von Oefele und Karl Winkler im Beck-Verlag (München, 6. Aufl. 2016).
Das Erbbaurecht ist eine Abweichung von der Grundregel, dass wesentliche Bestandteile eines Grundstücks wie ein Gebäude eigentlich nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können. Es handelt sich um einen Ausschnitt aus dem umfassenden Eigentumsrecht am Grundstück. Von diesem wird es mit vertraglich im Erbbaurechtsvertrag definierten Beschränkungen – z.B. Zustimmungsvorbehalten des Grundstückseigentümers – abgespalten, so dass hierfür ein eigenes Grundbuch, das ebenfalls beim Grundbuchamt geführte Erbbaugrundbuch, gebildet wird. Das Gebäude gilt dann als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts, nicht des Grundstücks. Das Erbbaurecht kann wiederum mit Grundpfandrechten, Dienstbarkeiten und dergleichen belastet werden.
Das Grundstück wird also auf die vertraglich eingeräumte bestimmte Zeit – üblich sind 99 Jahre – mit einem Erbbaurecht belastet, wofür dem Grundstückseigentümer dann ein monatlicher oder jährlicher Erbbauzins zusteht. Dieser wird im Grundbuch des jeweiligen Erbbaurechts eingetragen und unterliegt in der Regel Anpassungen an den Verbraucherpreisindex (abrufbar auf detatis.de). Das Erbbaurecht kann als Belastung im Grundbuch des Stammgrundstücks ausschließlich an erster Rangstelle eingetragen werden. Etwaige andere Belastungen müssen durch entsprechende Erklärungen der jeweils Berechtigten bzw. Betroffenen zurücktreten. Ansonsten würde das Erbbaurecht ja bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks etwa aus einer vorrangigen Grundschuld oder Hypothek erlöschen und der Erbbauberechtigte enteignet.
Vor Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit kann jedoch auch der sogenannte „Heimfall“ eintreten, insbesondere wenn der Erbbaurechtsinhaber mit dem Erbbauzins mehr als zwei Jahresbeträge im Rückstand ist, § 9 Abs. 4 ErbbauRG. Für den Zeitwert des Gebäudes hat der Eigentümer den Erbbauberechtigten dann jedoch zu entschädigen.
Die Bildung von Wohnungserbbaurechten ist ebenfalls möglich, indem das Erbbaurecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt wird. Das Erbbaurecht stellt daher auch für Bauträger bzw. dessen Notar eine interessante Gestaltungsmöglichkeit dar. Allerdings kann das Erbbaurecht selbst gem. § 1 Abs. 3 ErbbauRG in Abkehr vom Stockwerkseigentum nicht an einem Teil eines Gebäudes gebildet werden. Es muss also vielmehr zunächst am gesamten (geplanten) Gebäude gebildet und kann dann wohnungseigentumsrechtlich aufgeteilt werden.
Auf das Erbbaurecht sind die Vorschriften des Grundstückseigentums nach Maßgabe des ErbbauRG entsprechend anwendbar. Allerdings bedarf es zur Übereignung keiner Auflassung, sondern genügt die Einigung. Auch der Erwerb eines Erbbaurechts darf aufgrund des Koppelungsverbots nicht in einem Zusammenhang mit der Begründung einer Architektenbindung stehen, Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. Aufl. 2014, Rn. 706, Urteil des Kammergerichts, ZfBR 1992, 70.
Die Aufhebung eines Erbbaurechts kann gem. § 26 ErbbauRG nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen.
Autor:
Dr. Andreas Neumann
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