Die Abnahme ist der wichtigste Meilenstein bei der Umsetzung eines Bauvertrags. Denn der Auftraggeber (Besteller oder Erwerber) entscheidet damit, ob das Vertragsziel erreicht ist.
Bei vertragsgemäßer Erstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel (Abnahmereife) hat der Auftragnehmer (Bauunternehmer oder Bauträger) ein Recht auf Abnahme. Mit der Abnahme ist eine Reihe rechtlicher Folgen verbunden (Abnahmewirkungen). Die Abnahme wirkt vertragsrechtlich wie eine Zäsur. Daher muss sich der Auftraggeber seine Rechte wegen erkannter Mängel und etwa verwirkter Vertragsstrafen ausdrücklich vorbehalten (Vorbehalt bei Abnahme).
Die Abnahme nach § 640 BGB bzw. § 12 VOB/B 2016 ist die körperliche Entgegennahme der vollendeten Leistung verbunden mit der Anerkennung (Billigung) des Werks als eine in der Hauptsache vertragsgemäße Leistungserfüllung.
Der Auftraggeber erklärt nach jeweiliger Abnahmeform dem Auftragnehmer, dass er das Werk als vertraglich so bestellt und frei von gravierenden Mängeln anerkennt. Die Abnahme kann fingiert werden. Dies setzt unter anderem eine Fristsetzung voraus.
Die Fertigstellung erfordert eine Funktionstüchtigkeit für den bestimmungsgemäßen Gebrauch. Der Auftraggeber kann die Abnahme verweigern, wenn wesentliche Mängel vorliegen. Dies ist zum Bauspiel der Fall, wenn das Werk nicht funktionsgerecht ist.
Der Auftraggeber ist zur Abnahme verpflichtet, wenn die Werkleistung keine wesentlichen Mängel aufweist. Diese Pflicht ist eine Hauptpflicht des Auftraggebers bzw. Bauherrn. Weist das Werk keine wesentlichen Mängel auf und verweigert der Auftraggeber (Bauherr) dennoch die Abnahme, kann der Auftragnehmer (Bauunternehmer, Bauträger, Architekt oder Sonderfachmann) die Abnahme verlangen.
Die Abnahme ist selbständig einklagbar. Eine solche Klage kann mit der Klage auf Leistung der Vergütung verbunden werden, da zu den Abnahmewirkungen die Fälligkeit der Vergütung gehört.
Bei den einzelnen Bauleistungen kommt eine körperliche Entgegennahme in der Regel nicht in Betracht, weil der Bauherr, Besitzer und Eigentümer des Baugrundstücks, mit der Erbringung der Bauleistung bereits die tatsächliche Gewalt hierüber erlangt (anders beim Bauträgervertrag). Insofern beschränkt sich im Bauvertragsrecht die Abnahme auf die Anerkennung bzw. Billigung der Bauleistung als vertragsgerecht.
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist eine bestimmte Form hierfür nicht vorgeschrieben. Der Auftragnehmer ist hinsichtlich der Abnahmewirkungen an einem möglichst frühen einheitlichen Abnahmetermin interessiert. Insbesondere bei größeren Wohnanlagen bietet sich die Delegation der Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Bauträgervertrag an. Die Wirksamkeit solcher Klauseln ist problematisch. Insoweit lohnt sich anwaltlicher Rat.
Autor:
Dr. Andreas Neumann
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