Zum Urteil des OLG Köln vom 13.05.2015 – 11 U 96/14 (vorhergehend Landgericht Bonn, Urteil vom 20.05.2014 – 7 O 351/13)
Wohnungseigentümergemeinschaft W klagt gegen die Bauträgerin B zunächst auf Kostenvorschuss zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum sowie Herausgabe bestimmter Bauunterlagen, ferner Erstattung von Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten.
Sie hatte einen Sachverständigen mit den Mängelfeststellungen beauftragt und durch einen Rechtsanwalt eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen lassen, die fruchtlos verstrichen war.
W begehrt die Herausgabe folgender Unterlagen:
a) Baugenehmigung nebst Plänen
b) Werkplanung 1:50
c) Wärmeschutzberechnung
d) Energieausweise
e) BlowerDoor Test
f) Schlussabnahmeschein
g) Schlusseinmessungsbestätigung
h) Kanaldichtigkeitsnachweis
i) Einweisung Haustechnik
j) Bedienungsanleitungen zu den technischen Einrichtungen sowie Heizungseinweisungen
B erkennt den Klageantrag bezüglich der Baugenehmigung ohne Anerkennung einer Rechtspflicht an und verteidigt sich im Übrigen u.a. mit den von den einzelnen Erwerbern geltend gemachten Mängeleinbehalten i.H.v. insgesamt über 200.000,00 EUR sowie mit dem Fehlen einer vertraglichen Vereinbarung über die weiteren genannten Bauunterlagen.
Das Landgericht weist die Klage mit Ausnahme der Herausgabe der Baugenehmigung komplett als unbegründet ab. Der Klägerin stehe ein Kostenvorschuss nicht zu, da sie mit dieser Forderung eine doppelte Sicherheitsleistung geltend mache, was eine unzulässige Rechtsausübung darstelle. Inwieweit die Einbehalte auch wegen Mängeln am jeweiligen Sondereigentum gemacht worden seien, habe die Klägerin nicht substantiiert dargelegt. W könne sich wegen des Grundsatzes von Treu und Glauben auch nicht darauf berufen, nicht mit denjenigen Erwerbern personenidentisch zu sein, die Einbehalte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend gemacht hätten.
Eine doppelte Inanspruchnahme der B müsse vermieden werden. Auch ein Anspruch auf Herausgabe der übrigen Bauunterlagen stehe W mangels vertraglicher Abrede oder besonderen rechtlichen Interesses i.V.m. einer allgemeinen Nebenpflicht nicht zu.
W legt Berufung ein und verlangt nunmehr im Hinblick auf eine angeblich fehlende Abnahme des Gemeinschaftseigentums statt eines Vorschusses nunmehr im Wege des Schadensersatzes die Erstattung der fiktiven Mängelbeseitigungskosten sowie die Feststellung der Ersatzpflicht für zusätzliche Schäden.
Die Anträge bezüglich der Bauunterlagen und der Erstattung der Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten verfolgt sie weiter.
Das Oberlandesgericht gibt ihr bezüglich der Bauunterlagen zum Teil Recht und hält auch den Erstattungsanspruch bezüglich der Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten für begründet, weist die Berufung bezüglich des Schadensersatzes jedoch als unzulässig zurück. Mit der Berufung müsse zumindest auch die in der Abweisung des erstinstanzlichen Klagebegehrens liegende Beschwer angegriffen werden. Dies sei durch die Umstellung hier nicht mehr der Fall, da Zahlung von Vorschuss und Schadensersatz unterschiedliche Streitgegenstände seien. Nur wenn die Umstellung nach Mängelbeseitigung erfolge, also aufgrund einer späteren Veränderung statt des Gegenstands das Interesse im Sinne des § 264 Nr. 3 ZPO verfolgt werde, handele es sich nicht um eine Klageänderung.
Die Kosten für den Sachverständigen seien hingegen ebenso wie die Rechtsanwaltskosten als Mangelfolgeschäden unabhängig von einem etwaigen Verzug der B zu ersetzen.
Bezüglich der Bauunterlagen erfolgt eine differenzierte Betrachtung. Für den Energieausweis ergebe sich ein berechtigtes Interesse aus der EnEV, da dieser bei Weiterverkauf oder Vermietung vorgelegt werden müsse. Gleiches gelte für den Kanaldichtigkeitsnachweis, den W zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten benötigen könne. Die Einweisung in die Haustechnik und die Bedienungsanleitungen seien als betriebs- und wartungsrelevante Unterlagen stets zu übergeben. Den Anspruch auf Herausgabe der Werkplanungen bejaht das Oberlandesgericht aufgrund entsprechender Auslegung der Baubeschreibung, in der diese ausdrücklich hervorgehoben waren. B könne sich insoweit auch nicht damit verteidigen, diese Unterlagen nicht zu besitzen, da sie zumindest gegenüber ihrem Generalunternehmer einen durchsetzbaren Herausgabeanspruch habe.
Praxishinweis
Auf das schwierig nachzuweisende „besondere, konkret begründete rechtliche Interesse“ sollte man sich als Erwerber gar nicht erst einlassen, sondern lieber von vorne herein ausdrückliche und präzise Regelungen in den Erwerbsvertrag aufnehmen. Nicht von ungefähr hat der Arbeitskreis V „Bauträgerrecht“ des Baugerichtstags in Hamm ausdrücklich empfohlen, dass bestimmte Dokumentationspflichten des Bauträgers bei Verbraucherverträgen gesetzlich niedergelegt und in ihrer Ausprägung konkretisiert werden sollten.
Bis es aber erst einmal so weit ist, sollte die Erstellung bzw. Herausgabe insbesondere folgender Bau- und Planungsunterlagen vertraglich geregelt werden (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):
– Baugrundgutachten bzw. geotechnischer Bericht („Bodengutachten“, hierzu in einem anderen Artikel mehr)
– geprüfte Statik mitsamt Standsicherheitsnachweis
– Baugenehmigungsunterlagen mitsamt Genehmigungsplanung (genehmigte Bauantragszeichnungen)
– Ausführungspläne / Ausführungszeichnungen
– energetischer Wärmeschutznachweis
– Energiebedarfsausweis, Wärmebedarfsberechnung (Gebäudebeheizung)
– Schallschutznachweis
– Brandschutznachweis
– Gewährsbescheinigungen für jedes Gewerk
– sämtliche Garantieurkunden und Bedienungsanleitungen der Haustechnik
– Unternehmerliste zu allen Gewerken
– Nachweis bei etwaiger Solaranlage und Wärmepumpe
– Holzschutzmittelnachweis
– Gewährleistungsbescheinigung über die Gebäudeabdichtung (Ausführungsprotokoll)
– Nachweis der Betriebsfähigkeit der Elektroanlage (Prüfprotokoll/Übergabebericht)
– Nachweis des hydraulischen Abgleichs der Heizungsanlage (setzt Heizlastberechnung voraus)
– Luftdichtigkeitsnachweis der Gebäudehülle (Messprotokoll)
– Blower-Door-Test
– Schornsteinfegerabnahmeprotokoll
– Bestandszeichnungen der technischen Gebäudeausrüstung (Elektro-, Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsinstallationen)
– ggf. Nachweis zur Fußbodenheizung
– Trocknungsprotokolle des Estrichs
– usw.
Autor:
Dr. Andreas Neumann
www.immoanwalt.nrw
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