Modernisierungen werden mit dem Ziel durchgeführt, den vorhandenen Wohnraum zu verbessern. Für die Mieter bedeuten sie allerdings oft erst einmal eines: Viel Lärm, Schmutz und Unsicherheit.
Sie werden mit vielen Fragen konfrontiert: Was darf der Vermieter? Was muss ich als Mieter dulden? Und wann ist ein Auszug rechtlich vertretbar? Die rechtliche Lage in diesem Zusammenhang zeigt sich komplex. Dennoch ist sie klar geregelt. Wer sie kennt, schützt sich vor finanziellen Nachteilen und vermeidet Konflikte im Zuge einer Modernisierung.
Was gilt rechtlich als Modernisierung?
Nicht jede bauliche Veränderung stellt eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des Mietrechts dar. Nach § 555b BGB gelten insbesondere die folgenden Arbeiten als Modernisierung:
- Maßnahmen zur Energieeinsparung (beispielsweise Wärmedämmung, neue Fenster)
- Verbesserungen des Wohnwerts (zum Beispiel Einbau eines Aufzugs)
- Erhöhung des Gebrauchswerts (wie ein neues Bad oder Balkon)
- Schaffung neuen Wohnraums
- Maßnahmen zur Nachhaltigkeit (zum Beispiel eine Solaranlage)
Erhaltungsmaßnahmen, zu denen unter anderem das Abdichten eines Dachs zählt, fallen nicht darunter. Daher dürfen sie von dem Vermieter auch nicht als Modernisierung deklariert werden.
Duldungspflicht des Mieters: Was muss hingenommen werden?
Grundsätzlich sind Mieter dazu verpflichtet, eine ordnungsgemäß angekündigte Modernisierung zu dulden. Dies gibt § 555d Abs. 1 BGB vor. Diese Pflicht greift jedoch nur, wenn:
- die Maßnahme im oben genannten Sinne tatsächlich eine Modernisierung darstellt,
- die Ankündigung mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich erfolgt (§ 555c BGB),
- in dieser konkrete Angaben über Art, Umfang, Beginn, Dauer und die erwartete Mietänderung enthalten sind.
Fehlt eine dieser Voraussetzungen, kann die Duldung verweigert werden.
Härtefallregelung: Wann dürfen Mieter sich wehren?
Nach § 555d Abs. 2 BGB besteht keine Duldungspflicht in Fällen, in denen die Modernisierung für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeutet. Typische Härtefallgründe bestehen in:
- Gesundheitlichen Risiken, wie bei schweren chronischen Erkrankungen oder Schwangerschaft.
- Unverhältnismäßiger Belastung, etwa bei langen Ausfallzeiten von Küche und Bad.
- Wirtschaftlicher Überforderung, beispielsweise, wenn absehbare Mieterhöhungen das Budget übersteigen.
Härtefälle müssen dem Vermieter spätestens einen Monat nach Zugang der Ankündigung schriftlich mitgeteilt werden. Eine pauschale Ablehnung reicht dafür nicht aus. Entsprechende Belege, beispielsweise ärztliche Atteste oder Einkommensnachweise, stärken die eigene Position.
Ein versierter Rechtsanwalt für Mietrecht prüft in solchen Fällen gerne für seinen Mandanten, ob eine Härtefallregelung greift und wie diese rechtssicher geltend gemacht werden kann.
Welche Rechte haben Mieter bei schwerwiegenden Eingriffen?
Geht mit der Modernisierung ein erheblicher Eingriff in die Wohnnutzung einher, wie zum Beispiel eine vollständige Unbewohnbarkeit über Wochen, kann dies rechtlich als Mangel der Mietsache gewertet werden. In solchen Fällen haben Mieter Anspruch auf eine Mietminderung (§ 536 BGB). Die Höhe richtet sich nach dem Einzelfall:
- kein Bad oder Küche: 50 bis 100 Prozent
- dauerhafter Baulärm: 10 bis 40 Prozent
- Unbewohnbarkeit: bis 100 Prozent
Einzelfallentscheidungen der Gerichte können jedoch abweichen. Die Dokumentation der Mängel, etwa in Form von Fotos oder einem Lärmprotokoll, ist entscheidend für eine erfolgreiche Durchsetzung.
Sonderkündigungsrecht: Der Ausstieg vor Beginn der Maßnahme
Nach § 555e BGB haben Mieter das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung, wenn ihnen eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt wurde. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Zugang der Ankündigung erfolgen und wird zum Ende des übernächsten Monats wirksam.
Dieses Sonderkündigungsrecht bietet Mietern eine Ausstiegsmöglichkeit, falls die Maßnahme tief in das Mietverhältnis eingreift. Dies ist besonders relevant bei:
- Baulichen Maßnahmen, die sich über mehrere Monate erstrecken
- einer voraussichtlich sehr starken Beeinträchtigung der Wohnqualität
- Erwarteten Mieterhöhungen, die nicht tragbar sind
Die Option zur außerordentlichen Kündigung sollte stets sorgfältig geprüft werden. Auch hier kann ein Rechtsanwalt für Mietrecht bewerten, ob sie im konkreten Fall sinnvoll ist und wie sich die Fristen rechtssicher wahren lassen.
Mieterhöhung nach Modernisierung: Was ist erlaubt?
Nach Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme darf der Vermieter die Miete anheben. Die Grundlage dafür bildet § 559 BGB. Danach gilt:
- Bis zu 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten dürfen jährlich auf die Miete aufgeschlagen werden.
- Es greift eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete um maximal 3 €/m² steigen, bei Mieten unter 7 €/m² nur um 2 €/m².
Wichtig ist außerdem: Die Kosten für die Instandhaltungsmaßnahmen dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden. Der Vermieter muss die Modernisierungs- und Erhaltungsanteile sauber voneinander trennen.
Seit der GEG-Novelle aus 2024, dem sogenannten Gebäudeenergiegesetz, gelten darüber hinaus neue Regeln für energetische Sanierungen: Werden für diese staatliche Förderungen in Anspruch genommen, müssen diese bei der Berechnung der Mieterhöhung berücksichtigt und abgezogen werden.
Was tun bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit?
Mieter sollten Modernisierungsankündigungen niemals ungeprüft akzeptieren. Kritisch zu hinterfragen sind beispielsweise:
- Fehlende oder unvollständige Angaben in der Ankündigung
- Maßnahmen, die faktisch Instandhaltung statt Modernisierung darstellen
- Unverhältnismäßige Mieterhöhungen
- Fehlende Angabe zu Fördermitteln
- Eingriffe, die die Nutzung der Wohnung stark einschränken
Sinnvoll ist es, dass Betroffene frühzeitig das Gespräch mit ihrem Vermieter suchen – idealerweise dokumentiert in Schriftform. Kommt es zu keiner Einigung, ist anwaltlicher Rat unerlässlich. Ein erfahrener Rechtsanwalt für Mietrecht kann einschätzen, ob die Modernisierung form- und inhaltsgerecht ist und welche Ansprüche bestehen.
Rechte kennen und Konflikte vermeiden
Modernisierungen können den Wohnwert steigern – aber auch zu großen Belastungen führen. Mieter sind bei diesem Thema allerdings nicht schutzlos: Wer die entsprechenden Fristen wahrt, Härtefallregelungen kennt und frühzeitig reagiert, sichert seine Rechte.
Wichtig ist, jede Maßnahme sorgfältig zu prüfen. Ein erfahrener Rechtsanwalt für Mietrecht bietet Unterstützung dabei, rechtliche Fallstricke zu vermeiden und eine klare Linie in der Kommunikation mit dem Vermieter zu finden.