Rechtstipp Bodengutachten / Baugrundgutachten

„Bodengutachten“ ist eine unsaubere Bezeichnung für ein Baugrundgutachten bzw. einen geotechnischen Bericht. Ein solcher enthält die Ergebnisse der Erkundung und Untersuchung des Baugrunds, deren sachverständige Bewertung und die Konsequenzen für die Planung eines etwa zu gründenden und zu errichtenden Bauwerks.

In einem solchen Gutachten werden die Erdschichtung und weiteren Eigenschaften des Bodens (Bodenklassen bzw. nach neuer DIN-Norm Homogenbereiche) dargestellt, sowie insbesondere auch die Grundwasserverhältnisse (Grundwasserstand).

Immer wieder tritt die Frage auf, ob ein etwa vorliegendes Baugrundgutachten beim Grundstückskauf mit zu beurkunden ist. Ein Bodengutachten bedarf im Gegensatz zur Baubeschreibung selbst dann nicht der Beurkundung, wenn es nach der Baubeschreibung zu beachten ist, nicht aber die vertragliche Beschaffenheit des Gebäudes bestimmt, OLG Hamm, Urteil vom 10.09.2012 – I-22 U 67/11, Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 14.03.2003 – V ZR 278/01. Es liege dann unter Umständen nur eine unechte oder erläuternde Verweisung vor.

Nach einer weit verbreiteten Auffassung trägt der Bauherr – wenn es insoweit keine abweichende vertragliche Regelung gibt – das Baugrundrisiko, da der Boden als „vom Besteller gelieferter Stoff“ im Sinne des § 645 BGB gilt. Für ein von der Baugenehmigungsbehörde angefordertes Baugrundgutachten trägt demzufolge der Unternehmer in diesen Fällen auch nicht das Kostenrisiko, so das Urteil des BGH vom 27.07.2006 – VII ZR 202/04. Den Bauunternehmer trifft insoweit keine allgemeine Prüfungspflicht, wenn kein Anlass zu Zweifeln an den Angaben des Auftraggebers besteht, siehe Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. Aufl. 2014, Rn. 1461.

Das Baugrundrisiko kann durch Vereinbarung einem Auftragnehmer übertragen werden. Ändern sich die geotechnischen Verhältnisse gegenüber der Baubeschreibung und einem dieser etwa beigefügten Bodengutachten, so können Mehrvergütungsansprüche (des Bauunternehmers) entstehen, beim VOB/B-Vertrag nach § 2 Abs. 5 und beim BGB-Bauvertrag nach den Grundsätzen der Änderung der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB. Den Auftragnehmer trifft für die Änderung und die Erforderlichkeit der Mehrleistungen die Darlegungs- und Beweislast, vgl. Werner/Pastor, ebenda.

Die Prüfung des Baugrunds gehört zu den wesentlichen Hauptleistungspflichten eines Architekten im Rahmen der Grundlagenermittlung/Vorplanung, sodass er dem Bauherrn rechtzeitig die Einholung eines Bodengutachtens empfehlen muss, wenn ihm die Bodenverhältnisse nicht bekannt sind, so Werner/Pastor, op. cit., Rn. 1986.


Autor:
Immoanwalt NRW – Partner bei Port7 Rechtsanwälte
Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann
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