Niedrigere Erbschaftsteuer dank Immobilien-Wertgutachten?

Bei der unentgeltlichen Übertragung von Immobilien hält gern der Fiskus die Hand auf. Für Schenkungen zu Lebzeiten fällt Schenkungsteuer an, für den Eigentumsübergang im Todesfall Erbschaftsteuer. Das Gesetz sieht üppige Freibeträge vor, allerdings nur für nahe Angehörige wie Ehegatten und Kinder. Auch die Vergünstigungen für Immobilien im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz funktionieren meist nur innerhalb der Kernfamilie.

Große Bedeutung der steuerlichen Bewertung

Nicht nur aus diesem Grund kommt bei vielen Transaktionen der steuerlichen Bewertung von Immobilien eine große Bedeutung zu. Auch die Preisexplosion für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mietshäuser und Gewerbeobjekte in vielen Regionen Deutschlands führt grundsätzlich zu einer höheren Steuerlast der Bürger bei Schenkung und Erbschaft.

Verschiedene Bewertungsverfahren

Für die unterschiedlichen Immobilientypen sieht das Bewertungsgesetz verschiedene Bewertungsverfahren vor so wird zum Beispiel eine Eigentumswohnung anhand des Vergleichswertverfahrens bewertet, ein Ladenlokal dagegen nach dem Ertragswertverfahren. Gibt es weder vergleichbare Objekte noch eine ortsübliche Miete, hilft das Sachwertverfahren. Vor allem das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren sind komplex und berücksichtigen eine Vielzahl wertbildende Faktoren.

Individuelles Sachverständigengutachten statt pauschaler Bewertung

Wer den Verdacht hegt das der tatsächliche Wert seiner Immobilie niedriger ist als es das Ergebnis der Wertermittlung dieser standardisierten Verfahren ausdrückt, hat die Möglichkeit einen niedrigeren Verkehrswert mithilfe eines Sachverständigengutachtens gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen. Das funktioniert allerdings nicht mit jedem beliebigen Gutachten. Wer möglichst kein Risiko eingehen will sollte sich in Einklang mit der Rechtsprechung des BFH an den örtlichen Gutachterausschuss oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken halten. Mindestens sollte es sich jedoch um einen zertifizierten Sachverständigen handeln.

Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit eines Gutachtens

Ob sich ein solches Sachverständigengutachten für die Bewertung eines Hauses, einer Wohnung oder eines unbebauten Grundstücks lohnt, hängt nicht nur vom Preis des Gutachtens ab. Zunächst sollte geprüft werden, ob es Anhaltspunkte dafür gibt das der Verkehrswert der Immobilie niedriger ist als vom Finanzamt angenommen.

Ein solcher Anhaltspunkt kann zum Beispiel ein Investitionsstau oder eine Beschädigung des Gebäudes sein. Wertmindernd können aber auch der ungünstige Grundriss eines Ladenlokals oder sonstige Besonderheiten am Objekt selbst oder der konkreten Marktlage sein. Auch im Falle der Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt kann sich ein Sachverständigengutachten anbieten. Dann wird das Nießbrauchsrecht bereits im Gutachten wertmindernd berücksichtigt. Eine Anpassung des abzugsfähigen Nießbrauchsrechts erfolgt bei frühzeitigen Wegfall durch den Tod des Berechtigten dann nicht.

Weitere Informationen zur Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer finden Sie hier: https://www.rosepartner.de/immobilienbewertung-erbschaftsteuer-schenkungsteuer.html


Autor:
ROSE & PARTNER LLP.
Rechtsanwalt Bernfried Rose
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